N
Heb je je droomwoning gevonden?
N
Wil je gaan verbouwen?
N
Wil je weten of je hypotheeklasten omlaag kunnen?
N
Is je relatie verbroken en wil je weten of je de hypotheek alleen kunt voortzetten?
N
Of …

Hypotheken

FinPlan heeft alle tools en kennis in huis om je hiermee verder te helpen!
Met een jarenlange ervaring op het gebied van hypotheekadvies en toegang tot vrijwel alle hypotheek aanbieders in Nederland regelen we de hypotheek die het beste past bij je wensen en mogelijkheden. En er is vaak meer mogelijk dan je op voorhand misschien denkt.

Maak nu jouw telefonische of Skype afspraak voor een persoonlijk advies of een (gratis) Quick Scan, waarbij we je snel inzicht kunnen geven in je financiële mogelijkheden.

Veel voorkomende vragen (met antwoorden!) hebben we hieronder alvast voor je op een rijtje gezet.
Staat jouw vraag er niet tussen? Neem gerust contact op!

Soorten hypotheek

Wat is een hypotheek eigenlijk?

Een hypotheek is een ‘zekerheidsrecht op een registergoed’ dat gekoppeld is aan een lening. Als je geld leent om een huis te kopen, dan is de woning het registergoed waaraan de lening is gekoppeld.

De bank heeft hierdoor het recht de woning te verkopen als je de lening niet meer kan betalen, en vervolgens met de verkoop opbrengst de lening af te lossen.

De bank is de hypotheeknemer, jij bent de hypotheekgever en de lening is een hypothecaire lening. Voor het gemak noemen we die hypothecaire lening hypotheek.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Je gaat een nieuwe woning kopen en wil daarvoor (een deel van) de verkoopwinst van je oude woning gebruiken. Dat lukt prima als je woning verkocht is voordat je je nieuwe woning koopt. Dan heb je die winst namelijk gewoon op je bankrekening staan.

Maar meestal verkoop je je oude woning pas nadát je de nieuwe woning hebt gekocht. Dan heb je de (verwachte) verkoopwinst dus niet op je bankrekening staan om te gebruiken!

In dat geval kun je -tijdelijk- een extra lening krijgen ter ‘overbrugging’ van de periode tussen de aankoop van de nieuwe woning en de verkoop van de oude woning. Je Leent de toekomstige winst dus tijdelijk bij de bank. Dan heb je dus tijdelijk een periode met driedubbele lasten:

  • kosten voor de bestaande hypotheek (die loopt door tot de verkoop van de oude woning)
  • kosten voor de nieuwe hypotheek
  • kosten voor de overbruggingshypotheek
Welke hypotheekvormen zijn er?
Voor mensen die ná 2012 hun eerste hypotheek afsluiten -of hebben afgesloten- zijn er nog 3 vormen mogelijk.

Annuïteiten hypotheek

Je betaalt een vast bedrag per maand, dat bestaat uit rente én aflossing. Het totale maandbedrag verandert niet, maar omdat je steeds een stukje aflost, wordt het rentedeel steeds kleiner en het aflosdeel steeds groter. En minder rente betekent minder belastingvoordeel, dus de aftrek daalt per jaar.

annuïteiten hypotheek

Lineaire hypotheek

Je lost een vast bedrag per maand af en betaalt rente over het nog niet afgeloste deel. Dat betekent in het begin hogere maandlasten dan bij een annuïtaire hypotheek, maar over de hele looptijd gezien betaal je minder rente omdat je sneller aflost. Het is dus uiteindelijk wel goedkoper.

lineaire hypotheek

Aflossingsvrije hypotheek

De naam zeg het al, je lost niets af tijdens de looptijd. Dat doe je na 30 jaar in één keer. Moet je dat geld wél bij elkaar gespaard hebben! Je kunt de bank ook vragen of ze de hypotheek willen verlengen. Deze vorm is eigenlijk alleen nog ‘beschikbaar’ voor mensen die al een hypotheek hadden vóór 2013.

aflosvrije hypotheek

Vóór 2013 waren de meeste hypotheken volledig aflosvrij in combinatie met een spaar of beleggingsproduct om de aflossing bij elkaar te sparen of beleggen. Afhankelijk van het soort product kregen die hypotheken dan namen zoals:

  • Levenhypotheek
  • Spaarhypotheek
  • Beleggingshypotheek
  • Bankspaarhypotheek
Kan ik extra lenen bij mijn familie, als ik te weinig bij een bank kan lenen?
Het kan wel, maar het helpt niet zoveel. Een extra lening betekent namelijk extra lasten. Daardoor blijft er minder inkomen over voor je ‘gewone’ hypotheek. De bank rekent die extra lasten namelijk wél mee. Dus wat je bij je familie (of wie dan ook) leent, zal het hypotheekbedrag bij de bank verlagen.

Wat wél helpt -en vaak gedaan wordt door ouders voor hun kinderen- is de lasten van die lening jaarlijks te schenken. In dat geval is die extra lening niet van invloed op het besteedbare inkomen en kan er een hogere hypotheek worden gekregen.

Wat betekent 'je huis opeten' ?

Als je een huis hebt met een waarde die veel hoger is dan de hypotheek die er nog op rust, kun je daar normaal gesproken niets mee. Het geld zit dan ‘in de stenen’ zoals dat heet.

Met een opeet hypotheek haal je dat geld er als het ware uit. De bank verstrekt je een hypotheek op basis van die overwaarde en je mag het geleende bedrag vrij besteden. Aan een vakantie, een auto, gewone uitgaven levensonderhoud, alles is mogelijk. Sommige banken tellen de te betalen rente op bij de schuld, dan betaal je tussentijds niets, bij andere banken reserveer je een deel van de ‘opeet hypotheek’ om de rentelasten te betalen. In elk geval heb je per direct een flink bedrag om vrij te besteden, zonder dat het je direct raakt in je besteedbare inkomen.

Kan ik ook een hypotheek nemen voor iets anders dan een huis, bijvoorbeeld de aanschaf van een auto of vakantie?
Bij voldoende inkomen en overwaarde is dat mogelijk. De regel van maximaal 100% lenen van de woningwaarde geldt echter ook hier. De rente is fiscaal niet aftrekbaar omdat het geld niet aan de eigen woning wordt besteed.
Hoef ik een aflosvrije hypotheek nooit af te lossen?
Niet gedurende de looptijd van de hypotheek. En die loopt standaard 30 jaar. Maar na die 30 jaar moet je de lening formeel gezien aflossen. Anders moet de bank de hypotheek weer verlengen.
Wat betekent een hypotheek met NHG?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Dat is een waarborgfonds dat -eenvoudig gezegd- de zekerheid biedt aan banken dat ze in geval van nood hun geld terugkrijgen, als iemand zijn hypotheek niet meer kan betalen. De bankt loopt dus vrijwel geen risico, en rekent daarom een lagere rente dan bij een hypotheek zonder NHG.

Als consument heb je ook bescherming. Als je door omstandigheden buiten jouw schuld de hypotheek niet meer kunt betalen en de woning moet worden verkocht, dan wordt een eventueel verkoopverlies kwijtgescholden. NHG is dus een soort verzekering en daar betaal je dan ook voor: eenmalig 0,7% van het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Zie ook www.nhg.nl

Je kunt NHG ‘krijgen’ voor woningen die maximaal 310.00 euro waard zijn (prijspeil 2020).

Kan ik mijn spaarhypotheek oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker?
Dat kan áls de nieuwe hypotheekbank dat nog aanbiedt. De meeste hypotheekverstrekkers zijn ermee gestopt omdat een spaarhypotheek vanaf 2013 niet meer nieuw te sluiten is. Bestaande spaarhypotheken blijven gewoon doorlopen.

(Maximale) hoogte hypotheek

Hoeveel kan ik lenen?
Dat hangt af van 3 zaken!

1. De waarde van de woning

Je kunt maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. De bijkomende kosten, de ‘kosten koper’, moet je met eigen geld betalen. Voor energiebesparende voorzieningen mag je meer lenen, tot 106% van de woningwaarde.

2. Je inkomen

Op basis van zogenaamde ‘woonquote tabellen’ wordt bepaald hoeveel procent je van je inkomen kunt besteden aan een hypotheek. Bij een rente van 2,0% en een inkomen van 45.000 per jaar is dat ongeveer 197.000 euro. Met een inkomen van 75.000 bruto per jaar is dat bijna 400.000.

3. De rente

De rente is uiteraard van grote invloed op de hoogte van de maandlast en dus op de hoogte van de maximale lening. Bij een rente van 2,0% en een inkomen van 45.000 kun je 197.000 lenen.
Is de rente 5,0% dan is 185.00 euro het maximum.

Wat zijn dan de maandlasten?
Bij een annuïteiten hypotheek en een rente van 2,0% kom je op 370 euro per maand per 100.000 euro hypotheek. Voor een aflosvrije hypotheek betaal je 167 per maand.
Kan ik de hypotheek overnemen als mijn partner en ik uit elkaar gaan?
Die mogelijkheid bestaat -gelukkig- zeker. Het percentage echtscheidingen gaat richting de 40% de laatste jaren, dus statistisch is de kans groot dat je er een keer mee te maken krijgt.

Als je eigen inkomen voldoende is om de hypotheeklasten alleen te dragen, kun je de hypotheek overnemen. Of liever gezegd, kan je ex worden ‘afgevoerd’ van de hypotheek én de eigendomsakte.

De inkomenseisen zijn in deze gevallen soepeler dan bij een gewone aankoop. De standaard hypotheektoets gaat namelijk uit van een annuïtaire lening terwijl bij een scheiding ook gekeken wordt naar de werkelijk hypotheeklasten. En als een hypotheek (deels ) aflosvrij is, zijn die lasten lager dan bij een volledige annuïteiten hypotheek.

Kosten hypotheek

Wanneer moet je overdrachtsbelasting betalen?
Bij de aankoop van een bestaande woning. De overdrachtsbelasting bedraagt 2,0% van de koopprijs.
Welke kosten zijn er nog meer?

Met de volgende kosten moet je rekening houden:

Aankoopkosten

  • overdrachtsbelasting 2,0%
  • makelaarskosten, als je gebruikt maakt van een aankoopmakelaar
  • bankgarantie: bij de aankoop van een woning dien je standaard 10% van de koopprijs als waarborgsom te storten bij de notaris. Als je dat niet hebt, kun je in plaats daarvan een bankgarantie gebruiken.
  • Notariskosten leveringsakte.

Hypotheek kosten

  • kosten hypotheek advies / bemiddeling/ offerte
  • taxatiekosten aan te kopen woning
  • taxatiekosten eigen woning als er een overbruggingshypotheek nodig is
  • -notariskosten hypotheek akte
  • kosten bouwdepot: als je geld leent voor een verbouwing opent de bank een bouwdepot waaruit vervolgens de rekeningen worden betaald. Daarvoor worden kosten gerekend.

Voorbeeld

Koopsom 300.000
Overdrachtsbelasting 6.000
Notaris 1.250
Hypotheekadvies 2.850
Offertekosten 395
Bankgarantie 250
Taxatie 425
TOTAAL 311.170

 Overige kosten
Premies voor de benodigde verzekeringen. Voor het huis zelf een opstal- en een inboedelverzekering.
En mogelijk een levensverzekering voor het overlijdensrisico of een inkomensverzekering in geval van arbeidsongeschiktheid.

Vanwege het provisieverbod dat geldt sinds 2013 krijg je bij de levensverzekering en de AOV ook te maken met advies- en bemiddelingskosten van de financieel adviseur. En mogelijk nog notariskosten voor een samenlevingscontract of een testament.

Wat betekent ‘Vrij op naam’?
Dat de ‘kosten koper’ voor rekening van de verkoper zijn, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte en inschrijving in het kadaster.

Je ziet dit vooral bij nieuwbouw woningen.

Heb ik een levensverzekering nodig?
Als je samen een woning koopt en jij of je partner komt te overlijden, dan kan de achterblijvende partner in de financiële problemen komen. Met een overlijdensrisico verzekering kun je die problemen voorkomen. Die keert dan een bedrag uit waarmee de hypotheek gedeeltelijk of geheel wordt afgelost, zodat die lasten verdwijnen of veel lager worden.

Ben je alleenstaand en wil je eventuele nabestaanden niet opzadelen met een restschuld, dan is dat ook een goede reden om een overlijdensrisico verzekering te nemen.

Mijn inkomen

Maakt het uit dat ik al gewone leningen heb?

Ja! De lasten van bestaande leningen, kredieten tellen mee bij het bepalen van je maximale hypotheek.Dus hoe meer leningen je al hebt lopen, hoe lager het bedrag is dat je nog aan hypotheek kunt krijgen.

En kunnen roodstaan op je gewone bankrekening is óók een geregistreerde vorm van krediet. Als je niet zeker weet hoeveel kredieten je hebt, kun je dat eenvoudig opvragen bij www.bkr.nl

Ik heb een BKR notering, kan ik dan nog een hypotheek krijgen?

Elke lening wordt geregistreerd bij het BKR, dus iedereen die een hypotheek of gewone lening heeft, staat geregistreerd bij het BKR. Het wordt pas een probleem bij een achterstandscodering, en die krijg je als je teveel achtergelopen hebt bij de betaling van een andere lening. Dan is een hypotheek krijgen zo goed als onmogelijk en zul je moeten wachten tot die codering weer is verdwenen. En die verdwijnt 5 jaar nadat het betreffende krediet waarvoor de achterstand is gemeld is afgelost en opgeheven.

Ik heb een tijdelijke baan, kan ik dan toch een hypotheek krijgen?

Dat hangt af van de reden van die ‘tijdelijkheid’. Is dat bij wijze van proeftijd en is er de intentie vanuit de werkgever om uiteindelijk een vast contract aan te bieden, dan telt dat inkomen mee. Is het tijdelijk omdat het werk ophoud na afloop van je contract, dan waarschijnlijk niet. Voor uitzendkrachten gelden aparte regels, zie verder op in dit deel met vragen.

Ik ben zelfstandig ondernemer, kan ik dan toch een hypotheek krijgen?
Ja dat kan! De procedure wijkt wel wat af van mensen die in loondienst zijn. Voor het bepalen van het inkomen wordt bij ondernemers een analyse gemaakt van de jaarcijfers. De meeste banken doen dat niet meer zelf, maar besteden dat uit aan gespecialiseerde bedrijven zoals www.zakelijkinkomen.nl.

Daar lever je al je cijfers en belastingaangiftes in, waarna het inkomen wordt bepaald waarmee wordt gerekend.

Ik ben al met pensioen, kan ik dan nog een nieuwe hypotheek krijgen?
Jazeker! De procedure is eigenlijk hetzelfde als voor mensen die nog niet nog met pensioen zijn. Op basis van woningwaarde en (pensioen) inkomen worden de mogelijkheden bepaald.
Kan ik mijn hypotheek verhogen om mijn kind te helpen met een woning aankoop?
Dat is zeker mogelijk. Uiteraard bij voldoende inkomen en overwaarde. Fiscaal is dat (voor de ouders) géén ‘Eigenwoningschuld’ waardoor de betaalde rente niet aftrekbaar is.
Waarom moet ik mijn pensioen inkomen opgeven?
Bij de inkomenstoetsing wordt gekeken naar ‘bestendig’ inkomen, dat wil zeggen inkomen dat er naar verwachting de komende 10 jaar zal zijn. Als je 10 jaar of korter voor je pensioendatum zit, verandert dat inkomen dus binnen 10 jaar en wordt er ook naar het pensioen gekeken.
Ik werk als uitzendkracht, kan ik dan toch een hypotheek krijgen?

Ja, dat is mogelijk. De inkomenstoetsing werkt echter anders dan bij een werknemer met een vast dienstverband. Op basis van een z.g. ‘perspectiefverklaring’ wordt bepaald in hoeverre je in staat bent een bepaald inkomen te verwerven. Daarbij wordt ook gekeken naar ervaring, opleiding en motivatie. Zie ook www.perspectiefverklaring.nl 

Ik heb een uitkering, telt dat ook als inkomen?
Dat ligt eraan hoe zeker het is dat je die uitkering voor langere tijd zult ontvangen.
Bij een ANW/ Nabestaandenpensioen is dat zeker. Bij een IVA arbeidsongeschiktheidsuitkering, waarbij iemand volledig en langdurig arbeidsongeschikt verklaard is in hoge mate. Met die uitkeringstypes zijn nog wel mogelijkheden. Ook partneralimentatie, mits die nog minimaal 10 jaar duurt, kan meetellen. Maar een W.W. uitkering bijvoorbeeld niet. Daarvan weet je dat die maximaal een jaar of 3 duurt.

Fiscale zaken

Hoe zit het met het belastingvoordeel?

Een deel van de betaalde rente mag je aftrekken van je inkomen, waardoor je minder belasting hoeft te betalen. Dat resulteert dan in een belastingteruggave. Die kun je in het jaar zelf al ontvangen, elk maand een stukje, of achteraf in één keer als je je belastingaangifte doet.

Je hebt ook te maken met een bijtelling: het Eigenwoningforfait (EWF). Dat is een percentage van de WOZ waarde van de woning dat je moet optellen bij je inkomen. In 2020 is dat percentage 0,60%.

Bij een WOZ waarde van 300.000 is het EWF dan 300.000 x 0,60% =1.800.
Stel dat je 5.000 rente betaalt in een bepaald jaar, dan mag je 5.000-1.800=3.200 opvoeren als aftrekpost. Dat levert dan een belastingteruggave op van zo’n 1.184 euro.

Wat is de bijleenregeling?
Als je je woning met winst verkoopt, dan ontstaat er een eigenwoningreserve. En met winst verkopen betekent voor een hoger bedrag verkopen dan je nog aan hypotheek en verkoopkosten moet betalen, zoals bijvoorbeeld makelaars kosten.

Als je vervolgens een nieuwe woning koopt, is het (fiscale) uitgangspunt dat je eerst deze verkoopwinst gebruikt voor de koopsom en wat je dan nog tekort komt bijleent: (zie voorbeeld 1).

Mocht je niet alle winst gebruiken voor de nieuwe woning, en dus een hogere hypotheek nemen, dan is de rente van dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar. Bij voorbeeld 2 is dus de rente over 200.000 euro niet aftrekbaar.

Voorbeeld 1 Voorbeeld 2
Verkoop woning 400.000 400.000
Hypotheek -120.000 -120.000
Overwaarde 280.000 280.000
Nieuwe woning 600.000 600.000
Deel overwaarde -280.000 -80.000
Hypotheek -320.000 -520.000
Saldo 0 0
Eigenwoningreserve 0 200.000
Wat is het Eigenwoningforfait?

Dat is een percentage van de WOZ waarde die wordt opgeteld bij je belastbare inkomen. Voor woningen tot een WOZ waarde van 1.060.000 is dat in:

2019 0,65%
2020 0,60%
2021 0,50%
2022 0,50%
2023 0,45%

Voor duurdere woningen is en blijft het percentage 2,35%

Praktisch betekent dit dat de hypotheekrente aftrek wordt verminderd door het eigenwoningforfait.

WOZ waarde 425.000
Eigenwoningforfait (0,60%) 2.550
 
Betaalde rente -6.400
Eigenwoningforfait 2.550
Aftrekbaar -3.850

Rente

Wat betekent ‘rentevast periode’ ?
Dat is de periode dat de rente die je betaalt niet verandert, de periode dat de rente ‘vast’ staat. Rentevast periodes variëren van een maand tot wel 30 jaar.
Wanneer is het zinvol mijn hypotheek over te sluiten?
Als je dat puur reken technisch benadert, is dat zinvol als je de kosten van het oversluiten ‘terugverdient’ in de eerste rentevast periode van je nieuwe hypotheek.

Als je 15.000 oversluitkosten moet betalen (boeterente, advies, notaris etc) en je nieuwe hypotheek kost vervolgens 300 per maand minder, dan duurt het 15.000/300=50 maanden, ruim 4 jaar voor de kosten hebt terugverdiend. Is de rentevast periode 10 jaar, dan is dat dus rendabel.

Moet je natuurlijk niet na 2 jaar gaan verhuizen. Dan heb je niet alleen je kosten nog niet terugverdiend, maar heb je waarschijnlijk onnodig boeterente betaald. Bij verkoop van de woning kun je de hypotheek in de meeste gevallen namelijk boetevrij aflossen.

Wat is rentemiddeling?
Rentemiddeling is een soort oversluiten, met als verschil dat de boeterente wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevast periode, inclusief een extra kosten opslag.

Stel je betaalt nu 4,0% en de rente staat nog 4 jaar vast. De rente voor 10 jaar staat nu op 2%. Een rentemiddeling zou dan kunnen betekenen dat je per direct een rente van ca 3% gaat betalen, een mix van oud en nieuw.

Meer weten?

Wil jij weten wat voor jou de mogelijkheden zijn? Neem contact met mij op!

6 + 4 =